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投訴調查

江陰碧桂園無產權車位“以租代賣”演鬧劇
江蘇消費網 (2019-01-05) 來源:中國消費者報-中國消費網
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  ■王遠未 本報記者 薛慶元

  江蘇無錫江陰碧桂園一樓盤,要求業主以12萬元的價格“租”無產權的地下車位20年使用權,遭遇業主的集體抵制。近日,隨著調查的深入,《中國消費者報》記者發現,江陰房地產開發商以20年租期“以租代售”地下非產權車位的做法,至少已有10年之久。

 

  業主投訴

  “租”20年要掏12萬元

  11月底,《中國消費者報》接到江陰碧桂園暨陽府雅瀾名苑一區業主龔先生的投訴,稱開發商江陰景裕房地產開發有限公司違背當初“只租不售”的承諾,將小區600多個地下非人防車位,強行賣給業主。讓龔先生無法理解的是,這些被開發商出售的車位沒有產權,按照開發商“20年使用權+50年無意外免費使用”的銷售模式,業主共需向開發商支付12萬元車位款。

  

12月4日,江陰碧桂園暨陽府售樓部。兩位拒絕接受開發商“賣”車位的業主走出大門

 

  12月4日,《中國消費者報》記者在江陰見到了龔先生及其他幾位業主。業主們提供了一份開發商向業主發出的《雅瀾名苑一區非人防車位使用權轉讓事宜通知書》(以下簡稱通知書)。通知書稱,該小區658個非人防車位已經達到使用權轉讓條件,將于21日向全體業主進行使用權轉讓派籌。

  據龔先生回憶,通知書是11月中旬接到的,因年后新房交付入住在即,次日,龔先生就急匆匆地帶了3000元現金趕往售樓部準備辦理地下車位承租手續。售樓部接待處人員告知他,必須交齊12萬元才能“租”車位。“花12萬元租車位20年,這太不合理了,開發商這就是強賣!”龔先生當即表示無法接受。陸續趕往售樓部租車位的業主在弄清方案后,大多憤然離開,拒絕開發商的“租”車位方案,并自發成立維權群。很快,短短幾天時間內,加入該群的業主達到400多人。

  

 碧桂園暨陽府開發商“賣”非產權車位與業主簽訂的《車位有償使用協議書》

 

  由于擔心入住后的停車問題,陸續有業主無奈屈從,向開發商交清12萬元“租”了地下車位。12月19日,業主李先生出示了一份他剛簽訂的《車位有償使用協議書》。該協議書第三條約定“該車位有償提供給乙方(業主)使用的期限為20年,自2019年9月30日起至2039年9月29日止”,且“在乙方沒有違反本協議的前提下,甲方(開發商)自愿同意該車位由乙方繼續使用至2080年”。

  12月19日,記者前往位于江陰南郊的碧桂園暨陽府營銷中心了解情況。項目銷售總經理盛先生承認,小區地下車位確實是按12萬元的價格向業主出售20年的使用權。對于業主“地下車位無產權只能租”的質疑及要求,盛經理辯稱:“我們這種方式既不能叫出租,也不能叫賣,嚴格意義上來說是使用權的轉讓,而且,周圍樓盤都是用這種方式來賣車位的。”

  記者梳理發現,以12萬元20年“以租代賣”向業主強行兜售地下車位的方式,在碧桂園項目中并不鮮見。據知情人士透露,近半年來,碧桂園在安徽巢湖、阜陽、浙江杭州、甘肅蘭州等多地項目樓盤,陸續爆發多起群體投訴,矛頭直指“12萬元20年”突破租金限價,強“賣”地下車位的做法。業內人士稱,開發商高價“以租代賣”的目的,一是為了規避突破租金限價的違法風險,二是為了快速回籠資金。

 

  記者調查

  量身定制“以租代賣”

  據了解,江陰房地產開發商以20年租期“以租代售”地下非產權車位的做法,至少已有10年之久,甚至一度連屬于國家戰備設施的人防車位,也被卷入其中。  


 

2013年江陰某小區人防車位被開發商以12萬20年形式“賣”了

 

  記者登錄江陰市政府官網,查詢到2013年的兩起市民投訴及回復。投訴中,業主反映該市春江華庭和興澄錦苑兩小區物業管理公司或開發商,以“12萬元20年”租期變相強迫小區業主購買地下無產權車位甚至人防車位的情況。

  記者走訪發現,江陰多個在售樓盤或已交房樓盤,大多以此模式向業主強賣車位,業主表示既憤怒又糾結。我國《城市房地產管理法》及《民法通則》等法律有相關條款對使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等予以說明。地下車位使用權的擁有者,不能買賣出售,只能出租該車位。按照江陰市物價局曾發布的《江陰市物業服務收費管理辦法》(澄價規〔2014〕1號),地下車位出租租金為每月250元。按此租金限價水平,即使長租20年并足額交付租金,最多只需交6萬元,遠遠低于12萬元“租”車位的價格。

  針對碧桂園暨陽府開發商的上述做法,12月19日,江陰市物價局施副局長在接受記者采訪時表示,“這些車位的使用權是開發商的,物價局也不能不讓開發商賣”。對于出租車位,她強調,物價部門已經會同住建方面約談開發商,要求拿出10%的地下車位出租給業主,出租價格每月不得超過250元限價。

  江陰市住房和城鄉建設局蔣科長認為,開發商可以向業主銷售地下非產權車位,但目前不能確定車位的建設成本是否由全體業主分攤。蔣科長向記者解釋道:“目前能確定的是車位沒進入公攤面積。由于去年7月江陰才開始把這類非產權車位納入成本審核,所以車位的建設成本是否被分攤,目前沒法確定。”

  有業主表示,其實,開發商對于自己的行為是“賣”還是“租”,一直都是心知肚明的。合同約定20年為限,其實是開發商以《合同法》之“租期最長不得超過20年”的規定,量身定制了“以租代賣”鬧劇。

  

 

2017年12月8日,江陰物價、住建兩部門聯合發文對該市非產權車位銷售價格實行備案制

 

  記者了解到,江陰從無產權車位,所有車位皆系非產權車位。而在2017年12月8日,江陰市物價局、市住房和城鄉建設局聯合發布《關于進一步規范新建商品房銷售價格備案管理的通知》(澄價發〔2017〕55號),將新建商品房項目的車位車庫銷售價格納入法定備案范圍。該規定與《城市房地產管理法》“確權方能買賣”之法條相沖突。而當地住建部門證實,2017年7月后,當地新建商品房中的非產權車位銷售價格一并納入成本審核備案銷售價格。有業主認為,這意味著江陰開發商從上述主管部門取得了違規銷售非產權車位的政策支持。“開發商明白、業主也懂的淺顯常理和法律規定,相關部門卻裝糊涂。江陰地下車位‘以租代賣’能在職能部門眼皮之下蔓延10年之久,也就不奇怪了!”市民張先生的話或許代表了大多數業主無奈的心聲。《中國消費者報》將持續關注事件進展。

 

  ●專家觀點

  非產權車位支配權屬全體業主

  江蘇圣典律師事務所律師許利表示,開發商對小區無產權車位并無支配權,無權出租更無權銷售。開發商的違規售賣或出租,都將對職能部門介入查處糾錯及業主消費維權帶來極大難度。

  首先,《城市房地產管理法》明確規定,未經依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。開發商不得對未經確權的標的物,以任何形式轉讓買賣。

  其次,地下非產權車位是建設在小區國有土地之上,而小區國有土地歸屬全體業主所有,地下車位的所有權歸屬小區業主,開發商無權處分支配。開發商擅賣或出租業主車位,違反《物權法》相關規定,侵害了小區全體業主的物權及財產權。開發商與業主簽訂的協議屬于無效合同,業主可主張退款,或走訴訟途徑主張自己的合法權益。

  許利強調,法律支持小區非產權車位“物歸原主”。目前,全國范圍已有多起類似糾紛的司法案例,均對小區業主主張地下非產權車位的所有權予以支持。此類非產權車位,可由小區物業公司代表全體業主行使支配權,轉讓出租車位的使用權,且出租收益歸全體業主。

編輯:劉軍

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