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政策法規

江蘇出臺“裝修房糾紛”審理指南
江蘇消費網 (2020-01-03) 來源:交匯點
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  目前房地產市場上的裝修房越來越多,隨之而起的裝修糾紛也層出不窮,“貨不對板”、偷工減料、“精裝”變“驚裝”,種種問題困擾著不少買房人。江蘇省高院于12月16日發布了《商品裝修房買賣合同裝修質量糾紛案件審理指南》,以供全省法院在審理此類案件時參考。記者了解到,南京市在2019年1月便發布了“商品住宅全裝修新政”,提出開發商必須在銷售現場公示裝修標準和裝修評估價格,最令買房人安心的是,新政要求樣板房公示的截止時間必須在項目交付后三個月以上,確保買家有充足的時間進行比對。

 

  擔心“貨不對板”,怎么辦?

  裝修材料、品牌全公示

  省高院出臺的《審理指南》中提出,商品房裝修房在進行銷售時,開發商設置樣板房的,交付房屋的裝修質量應當與樣板房的裝修質量相同,且樣板房裝修的部品材料、施工質量和品質檔次,應當作為裝修質量要求的認定依據。

  記者注意到,在南京的“裝修新政”中則明確,全裝修住宅項目應按所售主力戶型1:1要求建設交付標準的樣板間,且交付標準樣板房、裝修評估報告、全裝修示范合同的裝修標準必須一致;在公開展示的交付標準樣板間中,需標注各大件的標準品牌,對于部分定制產品,需注明材質標準。非交付標準須在現場明示,并在合同中標明。

  業內人士表示,樣板間、評估報告與合同三者一致,將有效防止標準模糊給買賣雙方帶來爭議。同時,通過公示、樣板房實物展示以及合同進行全方位的保障,當未來房屋交付的時候,業主與開發商雙方完全可以對照交付標準,查看是否符合約定標準,減少糾紛的產生。

 

  交付時樣板間撤了,怎么辦?

  交付后樣板房仍需公示三個月

  對于不少買房人擔心的,感覺交付后與買房前參觀樣板間時看到的不一致,可售樓處的樣板間已拆除或挪作他用,無從比對。南京“裝修新政”中明確,開發企業除了要在銷售現場公示裝修標準、裝修評估價格結論和樣板房外,樣板房的公示截止時間須至項目交付后三個月以上。

  記者了解到,此舉將對個別房產商的弄虛作假行為起到震懾作用。樓盤交付后,買房人可以從容比較新房與樣板間的差異,一旦發現有不符的,可以立即向相關部門投訴。

 

  裝修標準變了,怎么辦?

  變更裝修標準,需業主同意

  通常在買賣雙方簽訂的裝修合同中,會對裝修材料、裝修標準進行約定,可是有的買房人發現交付后材料改了,標準變了,該怎么辦呢?

  南京“裝修新政”中規定,裝修價格由第三方房地產專業評估機構進行評估,包括對樣板房的價格認定評測,第三方評估機構對評估結果負責。裝修標準、第三方評估機構評估的裝修價格寫入商品房銷售合同。裝修價格評估報告經公示后,開發企業不得擅自更改,項目交付之前必須按照核準的裝修方案一次裝修。如需改變裝修設計標準,需征得購房業主同意。新房交付前不得采取二次裝修等方式提高全裝修價格。

  市場人士認為,通過第三方機構科學評估全裝修的價格,且經物價部門備案,買賣雙方按照裝修指導價簽合同,解決了買賣雙方對價格認定不一以及裝修定價的亂象,有利于推進質價相符,解決價格糾紛。

 

  開發商搞“個性化裝修”,有懲罰嗎?

  借“個性化”另外收費,一年內不得賣房

  南京樓市的河西等熱點板塊中,部分樓盤在銷許價之外,還向買房人收取所謂“個性化裝修”的費用,借此抬高房價,“一房難求”的背景下,購房者只能忍氣吞聲。

  南京“裝修新政”規定,將嚴格執行一價清政策,在毛坯房備案價和裝修指導價之外,開發商如存在收取其他費用的行為,如個性化裝修、捆綁車位、家電、茶水費等,一經查實,物價部門將根據價格管理相關規定進行查處,房產部門將暫停該樓盤銷售,并在一年內暫停核發預售許可證。

 

  新聞延伸

  對裝修不滿意,可以退房嗎?

  今年2月,湖北省武漢市的房管部門發布過一份“內部通知”,對79家裝修盤凡是購房人提出解除合同的可以辦理備案注銷手續,名單上有不少是知名品牌的項目,如華發、雅居樂、旭輝、綠地的旗下樓盤。所謂“不滿意可退房”實際上是免除了買房人的違約責任,在政府部門的協調下,為79個重點項目的買家開辟了“綠色通道”,從而減少社會矛盾。

  對于武漢的這一“操作”,不少買房人議論紛紛:對裝修不滿意,都可以退房嗎?交匯點記者采訪了業內人士,得到的答復是“困難重重”。一位地產專家表示,武漢市的做法屬于“特事特辦”,按照目前大多數城市樓盤交付時遇到的維權案例,買房人首先需要跟開發商溝通,就不滿意的裝修部分協商處理,開發商一般會重新裝修施工,令買家滿意為止;如果買房人依然不滿意的,雙方可以協商補償,各自讓步;實在達不成一致,只有走到退房這一步,開發商通常會要求按合同約定,追究買方的違約責任,而買方也會設法舉證因開發商違約交付導致退房,以免除自身的違約責任,這也就是江蘇省高院出臺《審理指南》的意義所在。

  也有業內人士認為,相較于《審理指南》,政府部門更應該將監管前置,在售房階段便給開發商戴上“緊箍咒”。交匯點記者了解到,南京、長沙、合肥等國內多個城市和省份也出臺了裝修新政,均將側重點放在了事前監管。目前,全裝修住宅的比重不斷提高,加強商品住宅全裝修監管,即有利于提升商品住宅的品質,又能促進房地產業的轉型升級,只要監管到位,將有效免除買房人的后顧之憂。

編輯:蘇曉

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