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維權調查

30多個城市上百位業主深陷購房騙局 西雙版納房地產亂象調查
江蘇消費網 (2019-05-30) 來源:中國房地產報
閱讀:

  以“盤活爛尾樓”為名的欺騙。

  

 

  晴宇榕和小區

  寫在前面

  自海南省全域限購后,西雙版納樓市行情一路走高,再加上得天獨厚的生態、氣候和地理資源優勢,吸引著越來越多外地消費者到西雙版納度假、買房、投資、養老。然而,隨著大量熱錢的涌入,“一房多賣”“欺騙誤導”等房地產違規銷售亂象叢生,數百名購房者面臨著“錢房兩空”的境地。

  丨中房報記者 高中華 王迎超 西雙版納報道

  2019年2月份,董先生被拉進了一個由吉林省長春市購房業主建的微信群,在這個群里有300多位來自全國各地的購房者,包括黑龍江、吉林、遼寧、北京、天津、內蒙古、甘肅、新疆、臺灣等,涉及十余個省份三十幾個城市。

  他們的遭遇與董先生的大體相同,他們在西雙版納購買的項目晴宇榕和涉及“一房二賣”,有可能收不到房子。

  “我家買的兩套房子中的一套就抵押給了銀行,還有一套房子已經網簽備案在了另一個人的名下;我舅舅家買的房子情況也差不多。”董先生無奈地說。

  通過多方了解,董先生了解到晴宇榕和小區原來是一個爛尾項目,之前的開發商向紅塔銀行貸款1億元,還從民間借貸了1億多元,把很多房子抵押在銀行和小額貸款公司手中,后來由項目建筑商接手,采用與銀行協商貸款(玉溪紅塔銀行)、回購被抵押房源方式,繼續項目后續建設,現在晴宇榕和很多房子早已經備案登記在了小額貸款公司的負責人名下,有的房子抵押給了銀行;還有部分在建工程抵押房和法院查封房。不少房子涉及“一房兩賣”。

  面對“無法到手”的房屋,董先生及晴宇榕和的100多位業主從2019年年初開始不斷上訪維權。政府也多次出面協調解決,但因涉及多個方面、問題復雜,進展緩慢。

  中國房地產報記者拿到的一份晴宇榕和項目解決工作進展匯報顯示,截至5月4日,安華公司已辦理了53套上訪業主的網簽手續,28套退房退款手續,第三方解備17套。但仍有業主的訴求沒有得到解決。

  “對于晴宇榕和項目西雙版納州各級政府部門都很關注,之前也通過西雙版納旅游度假區管理委員會匯報了解了一些項目的情況,各級政府初衷都是希望問題能夠通過協調來得到解決。對于項目目前涉嫌‘一房兩賣’、違規銷售等情況向上級領導匯報,下一步或將會同其他部門共同來解決處理此事。”西雙版納州住房和城鄉建設局副書記徐振科和房地產業科科長陳饒接受中國房地產報記者采訪時表示。

  晴宇榕和項目購房者們的遭遇并非個案,這幾年在云南樓市不斷上演著類似橋段,不斷積聚與引發多方矛盾,也不利于市場健康有序發展。不過,隨著政府市場監管的加強,類似事件或將有效減少。

  房子早已被抵押

  

 

  晴宇榕和小區接待中心

  2018年2月13日,哈爾濱市民董先生帶著父母和舅舅兩家人一起到西雙版納傣族自治州景洪市旅游,偶然的機會,他們在入住的酒店對面看到了一個樓盤廣告,這個名為“晴宇榕和”的樓盤宣傳已與希爾頓花園酒店簽約,距離當地著名地標潑水廣場也非常近,兩家人便去了樓盤銷售中心看了房。

  “當時看了房以后,我們都挺滿意,售樓處里‘五證’齊全,且該項目與希爾頓花園酒店簽約書也懸掛在銷售中心內,感覺比較可靠后當天就交了40萬元定金,買了4套房。”董先生告訴中國房地產報記者,其中2套是他家購買的,一套90平方米左右的房子打算自住,另外一套55平方米左右的房子作為投資。另外2套是他舅舅家購買的。

  售樓置業顧問對他們表示,購房可交全款,也可以辦理分期付款,辦理分期可以減輕資金壓力,還可享受團購優惠,交5萬元可抵10萬元優惠,交7萬元可抵14萬元優惠。于是,董先生和家人選擇了分期付款購房。

  同年3月22日,董先生來到西雙版納傣族自治州景洪市,交了四套房子總房價的30%作為首付款,其他分3期(每3個月一期)交錢,至2018年11月15日前,4套房的房款全部交齊,一共223萬元。

  “當時置業顧問承諾,項目2018年12月末交房,房子精裝修,拎包即可入住。”董先生告訴中國房地產報記者,然而,到了12月末,我們卻沒有接到交房通知。

  2019年1月2日,董先生再次來到西雙版納。這時,晴宇榕和項目銷售經理稱,項目改到2019年春節前交房。隨后,交房日期不斷延期。

  到了2019年2月份,董先生接到了一位同是黑龍江籍購房者的電話,對方告訴他,西雙版納的房子出問題了。隨后,董先生被拉進了一個由吉林省長春市購房業主建的微信群,在這個群里有300多位來自全國各地的購房者,包括黑龍江、吉林、遼寧、北京、天津、內蒙古、甘肅、新疆、臺灣等十余個省份三十幾個城市。

  董先生陸續了解到,晴宇榕和小區原來是一個爛尾項目,之前的開發商向紅塔銀行貸款1億元,還從民間借貸了1億多元,把很多房子抵押在銀行和小額貸款公司手中,后來由項目建筑商接手,采用與銀行協商貸款(玉溪紅塔銀行)、回購被抵押房源方式,繼續項目后續建設,現在晴宇榕和很多房子早已經備案登記在了小額貸款公司名下,涉及“一房兩賣”,還有很多房子早已經抵押給了銀行,還有部分是在建工程抵押房和法院查封房。也就是說,后接手的開發商是在用后來購房者的錢給之前的抵押房源“解套”。

  “我家買的兩套房子中的一套就抵押給了銀行,還有一套房子已經網簽備案在了另一個人的名下;我舅舅家買的房子情況也差不多。”董先生無奈地說。

  

 

  購房們提供的部分購房協議和收據

  和董先生有著同樣遭遇的,還有來自臺灣的林先生。2017年12月20日,他交了100萬元現金,全款在晴宇榕和小區買了2套房子,“當時就是沖著希爾頓花園酒店來的,想著價格也不貴,托管給酒店運營,每個月都還有一筆收入當做養老金,結果沒想到這兩套房子早已經抵押給了銀行,至今還沒有解套。我想知道,政府作為監管部門是如何行使責任的”?這次買房的離奇遭遇讓在大陸經商多年的林先生連呼“不可思議”。

  2月25日,董先生和100多名來自全國各地的購房者集體到西雙版納州政府維權。來自黑龍江省雞西市的李女士的愛人和鐵力市的梁女士也參與了這次集體維權。

  李女士在雞西市開了一家美容院,她是在朋友介紹下來西雙版納購房的。2017年春節期間,她們一家三口來西雙版納旅游,順便看了晴宇榕和的房子。“當時看這邊氣候也好,風景也好,就想著買一套公寓自己住也行,或者將來升值賣了也不錯。”李女士告訴中國房地產報記者,她當時不想壓太多錢,就咨詢置業顧問能否辦貸款,置業顧問稱可以辦理貸款,但因為是春節期間,銀行不營業,需要等一段時間,就讓我先簽了認購書和一個分期付款購房協議,等辦理貸款時再替換回來。“當時因為孩子著急回去上學,我就交了30%的首付款后回了雞西。”

  2018年4月份,接到可以辦理貸款通知后,李女士再次來到西雙版納,在紅塔銀行工作人員見證下,李女士簽了貸款合同,又做了公證,之后李女士又回到雞西等待銀行放款。然而7月份,李女士接到了晴宇榕和項目工作人員的電話,通知她目前無法辦理貸款。無奈之下,李女士再次來到西雙版納,面對李女士提出為何當初承諾能辦貸款,如今卻辦不了的質疑,對方表示因為與紅塔銀行解除了合作,建議李女士辦理分期,“原來是分四期還款,可以給我改成六期、八期、十二期都可以。”無奈之下,李女士重新簽了分期付款購房協議,分六期還款。

  2019年2月份,接到了哈爾濱一位同樣在晴宇榕和項目購房業主的電話后,李女士發現房子出了問題,網簽備案已經在另一個人名下,于是她讓老公來到西雙版納參加了集體維權。

  截至目前,李女士已交了41萬元,還了全部房款的80%,但剩下的錢她不敢再還了。

  與李女士有著相同遭遇的梁女士是黑龍江省鐵力市人,2018年5月份,出于投資目的,梁女士在晴宇榕和小區購買了一套122平方米房子。當時與開發商簽了6期還款購房協議,截至目前已經還了2期,加上首付款一共交了65萬元。當發現自己購買的房子已經網簽備案在另一人名下后,她也拒絕繼續還款。“再交錢不就是繼續打水漂嗎?”

  政府協調解決未果

  

 

  2月26日,購房者們來到西雙版納州人民政府上訪維權,最終,在西雙版納旅游度假區管理委員會副主任陳剛和管委會建設局局長唐莉的協調下,開發商與購房者代表共同達成了一份處理方案,陳剛和唐莉及開發商都在該方案上簽了字。

  具體方案如下:1.對符合網簽備案條件的業主,于處理方案簽訂之日起3日內給予辦理網簽備案;2.對于暫時不能辦理網簽備案的業主分4種情況處理:屬于第三方抵押未出示回購協議的業主,于該方案簽訂之日起2日內給予辦理退款;屬于第三方抵押出示回購協議的已付款業主(含全款付清和部分付款業主),于該處理方案簽訂之日起15天內給予辦理網簽備案;屬于在建工程抵押的,于該處理方案簽訂之日起60天內給予辦理網簽備案;屬于法院查封的,于該處理方案簽訂之日起90天內給予辦理網簽備案。3.已網簽備案的業主后續付款按原協議進度計劃付款。4.希爾頓酒店公寓1棟、2棟6~20層于2019年5月30日前交房;希爾頓酒店交房時間為2019年10月30日,12月30日投入運營。5.開發商承諾:如未能辦理網簽的客戶,但仍有購買意愿的業主,可另行置換網簽房源并與開發商另行約定網簽時間;如公司未按以上時間節點履行的,自履行時間截止日起3日內辦理全額退款(包括中介服務費);后續房款交至雙方指定監管,公司所使用該賬戶資金需報主管部門備案,并及時向業主代表公布資金使用情況,允許業主查詢資金使用情況。

  然而,協議簽訂后的近3個月里,包括董先生、李女士、梁女士在內的大部分購房者,始終沒有等來開發商解決問題的通知。

  5月23日,董先生、李女士、梁女士等一行7位黑龍江省購房者再次來到西雙版納,從黑龍江到西雙版納,單程高達4000多公里,多次往返奔波已讓他們身心疲憊,生活和工作受到了嚴重影響,“光是來這么多次,我們每個家庭都花了數萬元,現在我們不要額外補償、不要報銷差旅費,只要將已交的房款全部退還。”

  不過,在購房者們看來這已經是最低標準訴求,仍被開發商拒絕。

  5月24日,在西雙版納旅游區管理委員會副主任陳剛和建設局局長唐莉的協調下,開發商派出代表與購房者們研究如何處理此事,對于購房者們提出的退款訴求,晴宇榕和項目營銷負責人表示,目前暫時無法給購房者退款,因為公司賬戶已被查封,只能盡量給購房者們置換其他未被抵押房源,目前已經辦理了部分網簽手續,還有一些房源已經辦理了第三方解備,還有一些房源已經退款,但要有先后順序,何時能夠徹底解決仍沒有給出具體日期,雙方會談不歡而散。

  以“盤活爛尾樓”為名的欺騙

  5月25日,西雙版納旅游度假區管理委員會建設局局長唐莉接受中國房地產報記者采訪時介紹,“晴宇榕和”項目由西雙版納安華房地產開發公司(以下簡稱“安華公司”)開發建設,四川省富順縣富達建筑安裝工程有限公司承建,建設地點位于景洪市曼聽路27號,2014年4月29日辦理了建設工程規劃許可證。晴宇榕和項目共搭建1007套,其中可售房源981套,不可售房源26套。

  該工程于2014年12月開工建設,2015年9月取得《商品房預售許可證》。項目在建設過程中,安華公司以在建項目向紅塔銀行貸款1億元(抵押銀行304套)和向民間借貸1.7億元(抵押578套房)。2015年底,因安華公司資金鏈斷裂,項目停工至2017年7月。2016年10月至12月,承建方張翔(施工企業項目負責人)等人與原安華公司多次協商,通過股權轉讓方式,受讓安華公司全部股份及債務。新安華公司通過與銀行協商貸款(玉溪紅塔銀行)、回購被抵押房源方式,繼續項目的后續建設。2016年12月25日,西雙版納安華房地產有限公司進行了股權和法人的工商信息的變更。2017年8月項目復工建設。

  2018年7月以來,西雙版納旅游度假區管理委員會陸續接到有關“晴宇榕和”項目違規銷售的投訴,建設局也多次協調,要求建設單位對投訴進行處理,拿出具體的處理辦法和處理措施。并對西雙版納安華公司下達《整改通知》,多次約談了項目負責人張翔和法人劉代權,要求規范經營行為并處理好相關的投訴問題。

  唐莉介紹,2019年2月25日,“晴宇榕和”項目100余名業主因開發商未按時交房等問題,到州政府、旅游度假區管委會及“晴宇榕和”項目現場上訪。西雙版納旅游度假區管理委員會高度重視,及時組成工作組開展接訪勸訪工作,并制定出上訪處理方案。通過勸解和會議等形式進行協調處理,指派了專人進行督促企業整改,并要求開發商每周匯報工作進展情況,并于3月29日和5月5日兩次約談安華公司和張翔,要求加快對事件的處理。在唐莉向中國房地產報記者出示的一份工作進展匯報顯示,截至5月4日,安華公司已成功辦理了53套上訪業主的網簽手續,28套退房退款手續,第三方解備17套。

  唐莉介紹,對于安華公司的違規情況,建設局曾于2019年2月27日—3月5日啟動了執法調查程序,并依據《商品房銷售管理辦法》第十條:“房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。”及《商品房銷售管理辦法》第三十九條:“在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的,處以警告,責令限期改正,并處2萬元以上3萬元以下罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任”之規定,3月11日向西雙版納安華房地產有限公司違規銷售行為下達了《行政處罰告知書》,3月17日下發了《行政處罰決定書》,對安華公司的違規銷售行為進行了警告、限期改正,并處罰金3萬元。

  中國房地產報記者梳理整個事件發展脈絡可知,在前任開發公司將大量房屋抵押給銀行及民間借貸公司,資金鏈斷裂造成項目爛尾之后,項目承建商張翔試圖通過與銀行協商貸款、使用后來購房者的資金來解套抵押房源等方式來盤活項目,按照近兩年西雙版納火熱的房價走勢,這種操作看似具備了一定的可操作性。然而,2018年7月,云南紅塔銀行股份有限公司昆明關上支行一紙訴狀將安華公司及張翔等告上法庭,要求償還拖欠借款本金及利息,其中本金達8954萬元,再加上項目“爆雷”之后,許多購房者不愿繼續支付剩余房款,造成開發商裝修資金和第三方解備資金難以支付。

  在明知項目大部分房源已經抵押,不屬于自己的事實下,晴宇榕和項目開發商采用欺騙、誘導的方式,向購房者們隱瞞了事實真相,違規出售虛假標的物,“拿后來者的錢為前面的人埋單”,其行為實際上已經構成了合同詐騙。

  值得一提的是,在樓盤出了這么多問題后,晴宇榕和項目至今仍在正常對外銷售,5月25日上午,中國房地產報記者來到該項目銷售中心,置業顧問積極向記者推薦項目僅剩的10余套房源,并稱僅接受全款和分期付款,并沒有透露該項目存在的“銀行抵押”等諸多問題,營銷中心內也沒有公示出銷控表。而另一位工作人員則打電話通知部分業主前來收房。

  房產亂象亟待整治

  晴宇榕和項目購房者們的遭遇并非個案。5月24日,在西雙版納旅游度假區管理委員會辦公室內,中國房地產報記者遇到了前來投訴的孫先生,家住牡丹江的孫先生于2018年5月份在景洪市金版納尚城樓盤購買了一套80平方米住房,當時宣傳為70年產權的項目并無預售證,合同價8000多元/平方米,實際成交價格為12000元/平方米,溢價的4000多元/平方米、近38萬元差價房款被引導打進了該開發公司股東的個人賬戶,5萬元定金打到了開發公司賬戶中。后期孫先生發現,該樓盤實際為40年產權的公寓項目,承諾的開盤日期也一推再推,感覺上當后孫先生打算退錢,卻被告知公司只承認收到了5萬元,打給公司股東的錢屬于個人行為,即使想退錢,也要扣掉10%的費用。

  在將近一年時間里,孫先生的錢始終沒有退還。孫先生透露,近段時間,他一直在西雙版納向金版納尚城的開發商要求退房,并遇到了數十位來自全國各地“受騙”的購房者,其中一位長春的購房者在西雙版納住了近一個月,最終在管委會的協調下退了房。

  在西雙版納嘎灑機場大廳,令人印象最深的就是鋪天蓋地、令人眼花繚亂的各種地產廣告;在景洪市街頭,隨處可見大大小小房屋中介展出的樓盤信息;夜幕降臨時,不時有房產中介人員向過往游客推銷樓盤。

  實際上,2018年6月27日,央視《經濟半小時》節目“熱錢追捧下的旅游地產”就曝光了大理和西雙版納房地產市場亂象,為了第一時間爭奪客源,地產開發商、中介直接將展臺設置在機場。有的樓盤還沒有拿到預售證,就已經開始私下買賣,只交數萬元現金即可訂購一套期房;開發商還承諾,網簽可免費更名,但第二次更名就要繳納一定的費用。

  2018年8月2日,西雙版納州整頓規范房地產市場領導小組辦公室發布消息稱,針對景洪市(含兩園區)今年以來出現的房價過快上漲、房地產經紀機構數量劇增,且多數未取得合法手續違規開展業務等房地產市場新情況,對景洪市(含兩園區)在建在售房地產項目開發經營行為、房地產經紀機構銷售行為進行“拉網式”排查。6月28日至7月28日,共檢查在建在售房地產開發項目44個,約談房地產開發企業21家,清退違規收取認購金的房源共計416套。共檢查房地產經紀機構332家,約談房地產經紀機構79家。通過開展嚴查嚴打一系列整治行動,西雙版納房地產市場經營活動已逐步回歸到依法、正常、有序、可控的軌道上。

  對于晴宇榕和項目存在的嚴重違規違法現象,陳剛和唐莉多次強調,他們在2018年7月開始陸續接到了相關投訴,已經多次協調、約談開發商,要求其整改,并且進行了行政處罰,但對于一個違規銷售已過億元的項目而言,這樣的管控力度顯然是不夠的。對于中國房地產報記者提出政府為何沒有采用更強硬更直接的方法,通報警方立案調查,停止其違規銷售行為的問題,陳剛和唐莉沒有給出正面回答,只是表示政府責任有限,他們曾多次通過網站、微信等形式發布了房地產項目房源信息及風險提示等,“現在網絡這么發達,老百姓買房時應該多方查閱信息,判斷購房是否存在風險。”

  2018年6月25日,住建部會同中宣部、公安部、司法部、國家稅務總局等七部委聯合下發開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知,明確提出重點整治“一房多賣”“限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款”“未標明房源銷售狀態”等違法違規行為。對于目前西雙版納存在的房地產市場亂象,作為主管部門是如何看待呢?西雙版納州住房和城鄉建設局副書記徐振科和房地產業科科長陳饒接受中國房地產報記者采訪時表示,對于晴宇榕和項目西雙版納州各級政府部門都很關注,之前他們也通過西雙版納旅游度假區管理委員會匯報了解了一些項目的情況,“各級政府初衷都是希望問題能夠通過協調來得到解決”。對于項目目前涉嫌“一房兩賣”、違規銷售等情況,他們將向上級領導匯報,下一步或將會同其他部門共同來解決處理此事。

  陳饒表示,目前晴宇榕和項目并沒有進行消防單項驗收,也沒有取得竣工驗收備案,因此,目前無法進戶,他們將會介入調查。對于金版納項目存在的“虛假宣傳”“違規銷售”等情況,目前他們已督促西雙版納旅游度假區管委會進行立案查處,將持續跟蹤此事。高中華 王迎超

編輯:劉軍

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